在英国买房,Remortgaging详细使用方法及注意事项

Date : 2017-08-29     Author : admin     Read :  

在英国房产投资中,Remortgaging是一项非常有用的手段和助力。今天,小居就来为大家具体说说Remortgaging详细使用方法及注意事项。 Remortgaging之自住房产转出租 这里存在一个误区:很多...
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在英国房产投资中,Remortgaging是一项非常有用的手段和助力。今天,小居就来为大家具体说说Remortgaging详细使用方法及注意事项。

  1. Remortgaging之自住房产转出租

这里存在一个误区:很多人认为我买了房子自己住,现在我不住了,理所当然可以租出去,因为房子产权已经是我的了。借款方只要确保每个月按时收到按揭还款就行,才不会管我的房子是自己住还是给别人住呢。这样的想法普遍存在但却是不正确的!在未通知借款方擅自将自住房产出租的情况可能会触犯按揭贷款协议的条款。

因为自住的贷款利息低,Buy to let出租房的贷款利息高。 如果你贷自住的贷款用来做出租用,那就违反了贷款协议。

看到这里你可能会想,就算我租出去,银行也发现不了,他们又不会来查。但是真实情况是,虽然一时三刻可能发现不了,但是借款方可能通过各种信用和银行记录来进行检查。借款方一旦发现了情况,可能导致的后果是要求你立即将剩余贷款全额付清。这样因小失大的情况是我们想要避免的。

那要怎么办呢?

一旦有自住房产转出租的情况即将发生,你首先需要联系你的借款方,商议Remortgaging 事宜。一般借款方得知住房用途发生改变后,会要求你将居住贷款转为Buy to let贷款(后者利率更高一些)。就像审查首次申请的Buy to let贷款一样,借款方会需要进行价值评估和租金收入评估,确保出租后的租金收益是还贷金额的125%。

唯一一种例外的情况是,部分银行或信贷机构愿意在保留现有贷款条款的情况下同意你改变房产用途,出租给他人居住。这完全取决于借款方的意愿:有些借款方允许你在一定时间内将房产出租,有些会稍微提高利率其他条款保持不变。但通常就算借款方同意保持现有贷款条款不变,也会向你收取一定的手续费用。

需要注意的问题:

居住贷款最多能贷到房产的90%而Buy to let 贷款最最理想的情况也只能达到80% (通常是60%-75%),所以如果你的居住贷款额度很高的话,进行Remortgaging时可能无法贷到同样多的钱。

如果你自住的房产比较大或者比较贵,那么意味着你的贷款金额相对较高,而Remortgaging以后需要还款的金额也会比较高。这样一来,租金收入想要达到月供金额的125%就会相对比较困难。

  1. Remortgaging之现金或短期贷款买家转长期贷款

现金购买但又希望能转长期贷款的情况通常出现在:

◆你从拍卖行拍下房产,没有时间进行贷款申请

◆在你购买时,该房产自身情况较差,有大量整修工作需要完成,无法通过贷款时的价值评估。现在整修工作已经完成

◆你为锁定好价格答应快速完成交易,没有时间进行贷款申请

总之,如果你之前是现金在英国买房,现在想把现金解放出来重新用来做其他投资的话,就可以用Remortgaging的方式。

需要注意的问题:

在以上这些情况下,你当然希望能尽快转为正常的长期贷款来盘活自己的流动资金。但现实中,银行规定,房主拥有房产6个月以上才能被允许申请Remortgaging, 而Remortgaging的申请过程可能又要花上1-2个月。因此,如果你采用现金或者短期贷款来投资房产,要确保预留6-8个月的时间和期间充足的流动资金,在6个月持有期满以后才能考虑申请Remortgaging 长期贷款。

  1. Remortgaging之现有贷款产品固定利率到期后的重新选择

通常,一个贷款产品的利率会固定几年(一般是2年或5年)。在固定利率期满以后,利率会自动按照借款方的常规浮动利率进行计算。举个例子,你的贷款头两年固定利率为3.49%,两年期满以后,利率变为银行的常规浮动利率4.99%.。

这时候驱动你进行Remortgaging的原因是很好理解的:通过Remortgaging 转到另一家借贷方,通过谈判可以享受更低的利率,重新获得贷款产品头几年的固定利率优惠。而常规浮动利率由于是浮动的,随时都有可能发生变化,不确定性比较高。

需要注意的问题:

贷款的转移通常伴随着其他费用的发生:律师费,银行评估费,电汇费,贷款产品的自带手续费,Broker费用等等。通过转移贷款,你在利率上可能省下1%,每个月少交£50,听上去也是不少的,但以上提到的零零总总的其他费用可能高达£2000。因此在做贷款借贷方转换的决定前,还是需要仔细核算一下成本的。

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